Nájemce a pronajímatel by si měli v nájemní smlouvě ujasnit, kdo bude platit jaké náklady na opravu. Pokud tomu tak není a řešíte tento problém, podívejte se do zákona. Danou problematiku upravuje v obecné rovině občanský zákoník, konkrétně ho pak doplňuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb.
Pronajímatel má povinnost udržovat byt v průběhu nájemného vztahu ve stavu způsobilém k jeho užívání. Nájemce je na druhou stranu povinný hradit drobné opravy související s užíváním bytu a provádět běžnou údržbu.
Běžnou údržbou se rozumí základní udržování bytu, která zanechává byt čistý a ve stavu, který je vhodný pro obývání a který nesnižuje hodnotu bytu.
Běžnou údržbou se také rozumí údržba vnitřních částí bytu a zachování její funkčnosti (například vestavěné skříně) a kontrola určitých zařízení, například revize plynového kotle.
Do běžné údržby patří například malování, oprava omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům.
Drobné opravy
Mezi drobné opravy patří opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, které je součástí bytu a jsou ve vlastnictví pronajímatele.
Jedná se o tyto činnosti:
• opravy jednotlivých vrchních částí podlah,
• opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt,
• opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik,
• výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu,
• opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání,
• a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu,
• opravy řídicích jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače,
• opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní a další činnosti viz nařízení vlády č. 308/2015 Sb viz § 4.
Do drobných oprav také patří další činnosti, které nejsou v zákoně věcně uvedené a které jsou vymezené vynaloženou částkou na tuto opravu. Zákon stanoví limit pro tyto drobné opravy na částku ve výši 1000 Kč pro jednu opravu. Do této hodnoty platí opravu nájemce. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do limitu nezapočítávají. Pokud se však provádí na jedné věci více úkonů, které spolu souvisejí, uvažuje se součet nákladů za tuto opravu. Opravy nad 1000 korun hradí pronajímatel.
Zákon také stanovuje roční limit na drobné opravy, které hradí nájemce. Tento limit je ve výši 100 Kč na metr čtvereční bytu. Pokud se tato částka překročí, hradí opravu pronajímatel bez ohledu na to, o jak rozsáhlou opravu se jednalo.
Pronajímatel je dále povinen odstranit závady, které znemožňují užívání bytové jednotky a vyměnit vnitřní zařízení v bytě, které nelze opravit, neodpovídá však za vadu, o které v době uzavření nájemní smlouvy strany věděly a která nebrání užívání věci.
Občanský zákoník dále specifikuje
• „Oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů.“
• „Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.“