Nákup nemovitosti ve Velké Británii má zcela odlišný postup než na jaký jsme zvyklí od nás. Je proto důležité, aby se investor s místními odlišnostmi seznámil předem, aby věděl co má očekávat.
Standardní postup při koupi (po výběru nemovitosti)
- Prodávající a kupující si domluví věcné podmínky transakce (tzv.Head of Terms anebo Prurchase/Sale Terms)
- Každá ze smluvních stran si ze zákona musí najmout právního zástupce, který zajistí že kupní/nájemní smlouvy jsou v souladu s britským právem a tržními zvyklostmi. Počítejte s cenou cca 2.000,-GBP za kompletní právní službu, včetně poplatku za zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí.
- Speciální zvyklostí jsou v UK odborné posudky tzv. Searches - tyto má povinnost pro kupujícího zajistit právník a náklady za tyto posudky přeúčtovává dle skutečných nákladů kupujícímu. Jedná se o posudky typu např. radonové riziko, záplavové riziko apod. Obvyklá cena je cca 8.00 GBP - 1.000 GBP. Je běžnou praxí, že u nových bytových developmentů tyto posudky zaplatí buď developer a právníkovi je poskytne (což ale není jeho povinnost) anebo anebo první kupující u konkrétního právníka, který pak nabídí dalším svým klientům tyto posudky již bezplatně. (U koupě bytové jednotky je proto vhodné se svého realitního zprostředkovatele zeptat, jestli již má nějakého právníka se zkušeností z tohoto konkrétního developmentu a je tak možnost využít již vypracované posudky, pokud tedy nechcete znovu nechat prověřit aktuální situaci.)
- Kupní cena nemovitosti se skládá k Vašemu právnímu zástupci spolu s daní z převodu nemovitosti (Stamp Duty & Land Tax) a poplatkem katastru nemovitostí za provedení zápisu do KN, případně nákladů za odborné posudky.
- Je také běžnou praxí, že kupující platí poplatek za sepsání kupní smlouvy právním zástupcem prodávajícího, tzv. Document fee ve výši 400 GBP - 500 GBP/smlouvu, který je přeúčtován kupujícímu.
- Smlouvy podepisuje každá strana na svém paré a právní zástupci si potvrdí, že každý má podepsané paré svého klienta (tzv. Formula B). V praxi se často využívá i zplnomocnění právního zástupce k podpisu odsouhlaseného textu smlouvy.
- Právoplatné nabytí vlastnictví k nemovitosti potvrzují právní zástupci, nikoliv katastrální úřad.
- Doba mezi věcnou dohodou smluvních stran a právoplatném uzavření smluv je obyčejně 4 - 6 týdnů.
- Zápis do katastru nemovitostí je následující úkon po koupi/prodeji nemovitosti a není zákonem stanovená lhůta pro katastrální úřad a závisí na vytíženosti daného úřadu.
Daňové povinnosti - Koupě/ Prodej nemovitosti
- Při koupi nemovitosti platí kupující daň z převodu nemovitosti, tzv. Stamp & Duty Land Tax ve výši 5% z kupní ceny pro kupující ze zemí mimo UK od 1.4.2021. Tato položka se skládá z 3% daňové povinnosti + 2% příplatek pro zahraniční kupující.
- Při prodeji nemovitosti musí prodávající do 30 dnů podat daňové přiznání k dani z kapitálového zisku (tzv. Capital Gain Tax), kdy předmětem zdanění je "pouze" rozdíl mezi prodejní a kupní cenou. Zároveň se při prodeji dá odečíst daň z nabytí nemovitosti (Stamp Duty & Land Tax) zaplacená při koupi.
Daňové povinnosti - Pronájem nemovitosti
Výnos z pronájmu je předmětem daně z příjmu z pronájmu, tak jako ve všech civilizovaných státech. Varianty jak příjem přiznávat máte v principu dvě.
- Můžete domluvit s manažerskou společností, která pro Vás nemovitost spravuje a pronajímá, že Vám bude strhávat daň z příjmu srážkou ve výši 20% z příjmu.
- Anebo můžete využít možnost podat své vlastní daňové přiznání, daň si vypočítat, odečíst si veškeré možné daňové úlevy a uhradit jen vypočtený rozdíl. Služby účetní a daňové firmy za tímto účelem stojí pár stovek liber, a možnost odečíst si z příjmu 12.570 GBP (částka pro daňový rok 2022/2023) ročně je pro našince velmi zajímavá investice. Za tímto účelem je potřebné se online registrovat u britského finančního úřadu jako tzv. non-resident landlord (NRL), tedy pronajímatel nerezident.
Leasholdové vlastnictví jednotek/bytů v bytovém domě
Anglické právo je v mnohem jiné než kontinentální. První velkou odlišností je, že se jedná o právo precedentní, nikoliv kodexové, tak jak jsme na něj zvyklí u nás.
Druhou velkou odlišností je, že v Anglii se obchodují bytové jednotky v režimu tzv. Leaseholdu. Jedná se o speciální zákonnou úpravu dlouhodobého nájmu-užívání na minimálně 100 let. Tento leasehold je registrován ve veřejném katastru nemovitostí a zachází se s ním stejně jako u nás s vyčleněnou bytovou jednotkou. Společné části budovy, budova samotná a pozemek pod budovou patří 1 vlastníkovi, tzv. freeholderovi. Tomuto vlastníkovi se pak platí poplatky, tak jako u nás se platí poplatky SVJ. Jejich standardní skladba je: ground rent (tzv. nájem na podílu pozemku), Servis charges (užívání a údržba společných prostor) a Insurance (pojištění budovy).
Pokud si nemovitost necháte spravovat správcovskou firmou platíte jí ještě tzv. management fee (správcovský poplatek).
Nemovitosti ve formě rodinných domů či řadových rodinných domů dnes již většinou seženete ve formě klasického osobního vlastnictví, tzv. freeholdu. Avšak u spousty majitelů nemovitostí je stále populární forma leaseholdu i na rodinné domy, neboť vlastníci nechtějí nést břímě údržby hlavních částí nemovitosti. I v dnešní době vznikají v Anglii nové developerské projekty rodinných domků čistě ve formě leaseholdu.